项目工作计划

项目工作计划13篇。

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项目工作计划 篇1

一是项目前期谋划不断深化。

上半年，我局牵头组织大成路改造提升、xx路-汇诚路交叉口改造和城区亮化工程（二期）前期工作和方案设计；做好河头路北延等x个道路工程项目的规划方案研究和《城区基础设施项目库》等x项专题研究。

二是两大行业管理发展持续发力。

建筑业转型发展继续加快，x-x月全区累计完成省内建筑业产值xx.x亿元，同比增长xx.xx%；新开工装配式住宅和公共建筑xxx.xx万平方米，完成目标任务的xx.x%。新批建筑业企业x家，报批资质xx项，招引企业x家，为x家建筑业企业完成资质增项xx项。房地产运行总体平稳，x-x月累计完成房地产投资约xx.x亿元，占固定资产总投资的xx.x%；全区销售商品房面积xxx.xx万平方米。

三是危旧房、城中村改造加快实施。

继续推进城镇危旧房改造，x-x月完成城镇危旧房改造面积x.xx万平方米，新开工安置房或货币化安置xxx户。扎实做好城镇危旧房鉴定监管，x-x月共出具危旧房安全鉴定意见书xxx份；加快农村困难家庭危房改造工作，xxx户农村困难家庭危房已完成委托鉴定。牵头开展城中村改造，完成了《xxxx-xxxx年全区城中村改造专项规划》编制，并制定了xxxx年全区城中村改造计划。

四是住房保障工作稳步推进。

做好公租房租金收缴和补贴发放，租金收缴率达xxx%；x-x月审核通过新配租公租房家庭共xx户；符合条件的应家限价房申请对象共xx户已完成审核公示；做好晶典人才公共租赁房的后勤保障工作，已入住xx瑞凌节能环保创新与产业研究院等xx家公司共xx户租户。

五是老旧住宅小区整治改造全面深化。

整治方面，列入整治的xx个老旧住宅小区，经过半年多的集中整治，小区环境脏乱差问题得到了有效解决，民生顽疾得到了有效治理，各类违法违规行为得到基本遏制，实现了初步见成效、半年大变样的阶段性目标。改造方面，全面推进xx小区、广南商城和xx三区的改造工作，合计建筑面积xx.x万平方米，涉及住户xxxx户。其中，xx小区改造采用先地下、后地面，先地面、后空中的立体式改造模式，得到了xx电视台等新闻媒体的广泛报道；广南商城自x月xx日启动违建拆除以来，共计拆除违章建筑xx多处，拆除面积xxxx多平米，小区面貌改变明显；目前，广南商城和xx三区改造项目招标已经完成，进入全面施工阶段。

六是积极推进物业管理提升。

做好前期物业管理招投标及物业资金拨付管理，完成年度物业管理项目考核，并于x月底召开了全区xxxx年度物业管理工作会议；加快建设阳光物业，把每年的x月xx日定为财务公开日，要求小区物业主动公开上一年度的公共收入与支出。上半年，通过物业纠纷人民调解委员会共调解物业纠纷xx起，其中调解成功xx起，成功率xx.x%，涉及资金xx.x万元。xx社区以总分第一的成绩获评xx市第三届十佳品质社区；捷达物业入选中国指数研究院中国物业服务百强企业（第xx位）。此外，为进一步提升居民安全指数，x月底，我局（房管中心）联合锦屏街道、大桥派出所组建了警物联动巡逻组织平安护卫队，将锦屏街道x个主要物业企业管理的xx个小区保安联合起来，安排夜间定点治安巡逻，实现小区动态联动，并辐射覆盖周边xx余个无物业管理老小区。

七是城乡争优工作深化推进。

加快城乡争优项目建设，年度计划实施重点攻坚项目xx项，计划完成投资约xxx.xx亿元。x-x月，完成投资xx.xx亿元，实现年度投资计划的xx.xx%。深化小城镇环境综合整治，上半年xx镇剩余的整治项目已基本完工，即将迎接省小城镇环境综合整治工作考核验收。另外，组织开展了不定期的回头看检查，小城镇环境综合整治长效管理机制逐步健全。深入开展农村人居环境提升（美丽宜居示范村创建），一方面，根据《农村人居环境提升三年行动方案》落实的xx项工作任务，基本做到了时间过半、完成过半；另一方面，对x个市级、x个省级美丽宜居示范村创建项目的工作指导和督查全面展开。

项目工作计划 篇2

(一)紧紧围绕"以项目建设为中心、项目管理和动态考评为基础"的管理理念。

坚决把海外项目与国内项目一视同仁，同时纳入公司正常管理制度范围内，继续坚持质量、安全一起抓，确保新开工项目顺利进行，按计划继续做好在建项目的动态考核及分析。

(二)继续全面贯彻公司的管理制度和经营理念。

发扬上半年工作中的优点、亮点，改进工作中的不足之处;加强基础性管理工作，谨防管理工作中的漏洞;认真参加公司、部门的各项检查工作和交流学习，找出不足，加强学习不断提升部门的管理水平。

(三)做好部门月度工作计划及绩效考核并进行分解细化。

继续做好公司20xx年度项目的综合考评。继续抓好安全生产标准化建设，下半年施工项目将逐步推行安全生产标准化管理，确保公司全年安全生产指标按计划实现。做好各项目部安全管理人员培训和指导工作;做好各项目部施工质量的抽查和评定工作。

(四)完善并推广项目管理制度。

将公司制度与经营理念融合进部门的日常工作管理中，发挥指导和协调作用，以促进公司总体战略的顺利实现。对部门组织结构进行重新的调整设计，将质量安全部的职责揉进项目管理制度中，更好的协同工作。将各个项目部人员岗位职责分工好，目的是使各部门职能清晰，岗位职责明确。

(五)按时完成公司领导交办的其他任务。

项目工作计划 篇3

早期干预工作手册

第一章

规划设计干预和施工施工干预

第一节规划设计干预

< p > 规划设计人员专注于根据技术标准和建筑规范进行规划设计，往往忽视物业管理的特点和需求，以及客户的敏感问题。 、建筑规模、环境和道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备的选择和安装、降低管理成本、提供优质服务等方面入手，并提出开发商在规划设计阶段合理化建议。一、规划设计干预的主要方面

本章所讨论的规划设计干预是指除各类设备系统外的公共区域或公益性建筑、设施的初步规划干预。 （1）配套设施完善

对于较大的住宅小区，开发商应根据“周边环境。娱乐健身等）、锅炉房、垃圾站等配套设施，作为物业公司，应注意以下几点。

1.社区内这些配套设施的布局是否合理、便捷，是否有利于未来形成社区中心服务区。

2、这些配套设施是否会对居住者造成一定的干扰或影响（如噪音、气味、卫生等）。

3、这些配套设施是否便于物业公司管理（如环境管理、交通治安管理、垃圾清运等）。 （二）物业的基本情况

物业的基本情况是筹备设立物业管理机构、配置管理服务人员、计算费用的基本依据物业管理制度，制定物业收费标准。只有了解这些基本情况，物业公司才能有效参与前期管理。

物业的基本情况包括以下几个方面。 1.未来社区的档次、人口密度和数量。 2、建筑物的密度、层高和地下施工条件。 3.附属建筑的使用功能和建筑面积。

4。当地环境及周边环境，包括景观绿地、公共设施。 5.公共建筑面积和面积。 6.小区出入口和区域内道路。

7.供电系统、给排水系统、供暖系统、中水系统、电梯、通风空调系统、安防系统、自动消防系统、通信和宽带网络系统、有线电视系统、智能系统等公用设备，物业管理网络系统。 8、停车场（库）等基本情况（3）水、电、气供应能力

物业公司参与水、电、气供应能力规划的原因就是设计师一般只按照国家标准进行设计，而国家标准只是一个 与设计师相比，物业公司基于多年的管理经验，对社区的实际能源需求和潜在的能源增长需求有更全面的了解。因此，物业公司应在了解住宅物业基本情况的基础上，详细计算水、电、气的实际供应能力，以免日后遇到“瓶颈”问题。

此外，临时供电也是物业公司要注意的问题。物业竣工交付后，在业主（租户）入住后的很长一段时间内，由于开发商原因（如投资资金不足），小区正规供电系统可能无法投入使用，导致社区延迟。在很长一段时间内，供电必须依靠施工期间的临时供电系统，这个周期少则1～2年，多则4～5年，甚至更长。因此，物业公司在计算供电能力时，不仅要计算正规供电的设计容量，还要计算建设用电的实际容量能否满足长期“临时供电”的实际需求。 ” 物业交付并投入使用后的一段时期，以确保为更长的“临时供电”期提供安全供电和潜在增长。所有这些都应在初步规划中以正式文件的形式向开发商报告，以便开发商为与当地供电管理部门签订供电协议留出空间。

公共用水、用电不宜安装过多的计量表，以免浪费金钱和管理不便。因此，公共水电的设计应尽可能集中。较大的社区可以采取分区集中的方式，减少安装水表和电表的数量。 （4）物业管理室规划

物业管理室由设计单位委托开发商进行规划设计。物业公司应根据未来物业管理的规模和实际需要对设计进行审核，避免未来物业管理的困难。物业管理室的规划一般要从以下几个方面来审视。

1、提供良好的办公环境

（1）为方便业主，物业管理公司办公地点与住宅楼的距离应大致为相同。

(2)物业办公室的流程模式是为了业主的方便而设计的，并在此基础上对物业办公室的布局进行审核，看是否符合办公室的要求过程。 （3）办公用房的数量和面积是否充足。

(4)库房和车间的面积是否足够，库房和车间尽量相邻布置，对以后的工作和管理非常有利。

（5）仔细查看建筑平面图，仔细研究规划哪些地方需要改变门的位置，哪些地方需要隔断重新开放，哪些房间好用，以及功能组合等。施工完成后，无法进行改造。

（6）如有必要，应考虑外部方对办公空间、工作空间和仓库的需求。外部雇主是指电梯维修公司、保安公司、保洁公司和绿化公司。 （7）由于该物业的写字楼大部分布置在地下，因此要尽可能争取良好的采光和通风条件。 2、提供良好的休息环境

（1）员工的生活环境与办公环境一样，是物业管理公司环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境的要求是为员工提供良好的工作条件；对生活环境的要求是为员工提供良好的休息条件。两者的目的都是为了改善员工的身心健康，提高工作效率。 （2）员工住宿应符合以下要求：住宿房间的数量和面积是否充足；职工食堂、文化娱乐、卫生间、卫生间等均纳入规划，规划合理。既是为了满足物业公司自身员工的住宿需求，也是为了满足外部员工的住宿需求。

(3) 由于开发商在地下建筑内设计员工住宿和活动室，因此应争取最佳的采光和通风条件（有时开发商为了节省投资不设计天井），以确保员工的身心健康。

（4）较高档次的住宅小区多为低层建筑，地下一层为业主私人住宅，不建地下二层，即可以由物业管理公司使用有限。因此，物业公司应对物业管理用房、员工住宿、客厅的数量和功能进行详细审核，避免日后物业用房不足、功能不完善。

（5）建筑材料的选择

优质的材料是打造优质物业的基础。如何选择建材，表面上是开发商和设计单位的责任，与物业公司无关，其实不然。 1、物业管理公司在长期的管理和使用实践中，对各种建筑材料、各种设备设施、通用设备和材料质量有全面的了解。

2、同样的材料、设施和通用设备，哪个厂家或品牌的质量好，售后服务好，物业公司可以掌握第一手信息，这是两者都没有的优势。开发商和设计单位都有。

3、为打造优质物业基础，为全体业主切身利益，为未来物业公司与业主建立良好关系，为降低物业管理成本，物业公司有责任使用优质的建筑材料、设备和通用设备，以书面形式推荐给开发商，供开发商和设计单位选用。二、规划设计干预的具体内容 （一）社区公共建筑规划

1、规划有幼儿园和学校，每千人建筑面积559-850平方米.

2、幼儿园应安排在环境安静、交通便利的地方。儿童活动室和活动场地要有良好的朝向，保证室外有一定面积的硬地和一定数量的活动设备。

3.由于小学生或初中生活泼好动，学校应安排在小区边缘，选择相对隐蔽的地方，与房屋保持一定距离，避免户外活动的噪音打扰了居民。

4.规划商业和服务性住宅区，建筑面积为每千人353-389平方米。

5、规划的金融、邮电等社区建筑面积为16-22.5平方米/1000人。

6、变电站、泵房、锅炉房、燃气调压站、垃圾站等附属建筑物是否适宜使用，建筑物的位置是否合理，是否合理会打扰居民。 7.商业、服务业、金融、邮电、居委会布局相对集中，形成社区服务中心。服务中心一般应设在小区主要出入口附近，方便居民出行，但同时也应考虑可能产生的噪声干扰、异味污染等问题。

8.居委会室和业主委员会室的功能一般分为两类：一类是办公用；与老年人等有关的文化活动。

9、居委会办公用房的规划应当符合政府的规定，居委会的面积及其所在的区域。空间应根据社区人口/住户数的大小进行规划。一般在2000到3000户的时候，就应该成立居民委员会。

10、居委会使用的房屋建筑面积按以下原则考虑：规模为小型住宅区时，不考虑单独设置；规模为大型住宅区时，每百户建筑面积应设定在15平方米（含）以上。

11、业主委员会办公用房面积可参照居委会面积（小于其面积），可与办公楼同栋居委会，靠近物业公司办公区，方便工作联系。

12、居民委员会和业主委员会的办公楼最好不要和物业管理公司在同一栋楼里。

(2) 住宅公共道路规划 1 道路使用

(1) 应考虑居民日常生活交通的便利性，如如步行、骑自行车、驾驶机动车等。

（2）方便清扫垃圾、投递邮件等市政公用车辆通行。

（3）方便救护、消防、装修、搬家等车辆通行，尤其是楼前通道，应考虑救护、消防、装修、搬家等车辆通行。

(4)在一些设计中，为了片面追求艺术效果，小区的非主干道（如楼前的走廊）被设计成不同的宽度，难以做到机动车通过狭窄的地方，有的弯道被设计成死角，车辆转弯困难，如果车辆强行通过，势必会压坏路边的绿地、花草树木，甚至损坏道路。路牙。 2、小区道路分类

(1)一级道路是小区的主干道，是解决小区内外连接的主干道。道路宽度应大于9米。

（2）二级道路为小区二级道路，用于解决内部连接，道路宽度7米以上。

（3）三级道路为小区内支路，用于解决小区之间的联系，道路宽度不小于4米。

（4）四级道路为楼前道路，道路宽度不小于3米，可满足上述机动车通行要求。 3、社区道路规划要求

（1）建筑物外墙与人行道边缘的距离应大于1.5米，与机动车道的距离不宜超过不到3米。

（2）末端道路长度不超过120米，末端应有12米×2米的回程场。

（3）单车道，每150米应有一段回程。

（4）道路两侧应有竖齿，以保护绿地，防止下雨时绿地中的泥水和杂物流入道路。

（5）休闲区的走廊或人行道应因地制宜，不一定都是站立的路牙，但应考虑防止行人踩到绿地的措施。例如，过去行人较多的人行道两侧应铺设多孔砖，特别是在马路的拐角处，多孔砖的铺设面积应更大，以防止行人贪婪靠近道路，踏上绿地。

（6）走廊两侧种植小灌木，形成“绿篱”，也可起到屏障的作用。对于景观多样性，“绿篱”隔离和穿孔砖可以交替使用。 4、道路路面要求

（1）高档住宅区可采用不同颜色的石材或其他彩砖铺路，不宜采用沥青路面。

（2）用于铺装的彩砖或彩石品种规格不宜过大，否则会增加日后维修的储存材料成本。一般控制在五种以内，可以满足不同的要求。要求款式的美观效果，也可以降低日后的材料收纳成本。

（3）在有机动车通过的路面上，铺装材料（无论是石材还是彩砖）的尺寸不宜过大，应达到一定的厚度，以满足荷载-承载要求，避免重型车辆在路面上行驶。的损害。

（4）路面应采用防滑材料，避免雨雪时坠落伤及行人。 (5)铺设的路面应平整，无凹槽和接缝，便于清洁。 （6）铺好的路面应易于渗漏，避免路面积水。 （3）自行车（摩托车）棚布局规划

在低层建筑中，地下室一般不设计为自行车存放处，自行车棚多设置在室外。在这种情况下，应考虑以下原则。

1.集中设置有利于管理，但需要考虑合理的服务半径和管理的经济合理性。

2、分散设置不宜过多，而应相对集中，让周边居民感到方便。 3、因为是地面建筑，所以自行车棚的风格和风格要与小区的建筑风格保持一致。

4、由于自行车棚周围一般有绿地，需要合理规划通往自行车棚的通道方向，防止行人在进入时走捷径踩踏绿地离开自行车棚。 （四）娱乐健身场所规划 1、儿童乐园规划

在规划设计时应考虑不同年龄段儿童的特点和需求。 ~12 岁）三个年龄组。

（1）幼儿需要父母或大人的指导，活动量小；学龄前儿童对父母有强烈的心理依恋，活动和能力并不大。这两个年龄段的儿童游戏场地应离家较近，可与老人、成人休息和活动场地相结合。 （2）学龄儿童体力和活动能力强，伴随的噪音也很大，所以他们的游乐场应远离房屋，以减少对居民的干扰。 2. 老人和成人的休息和健身场所

老人和成人的活动主要是锻炼、聊天、打牌、下棋、遮荫或晒太阳，所以他们的活动场地应布置在安静的环境中，风景较美的地段一般可与公共绿地相结合或与幼儿、学龄前儿童游乐场相结合。

3、设施使用的功能设计

从住户的角度出发，物业管理公司应该尽可能全面细致地考虑各种设施的使用，比如是否安全，规范化、使用维护方便等，提出合理化建议，引起开发者和设计单位的重视。 （五）公园景观绿化规划

公园景观绿地不仅可以美化公园、改善小气候、净化空气、降低噪音，还可以为广大市民营造优美、舒适、舒适的生活环境。居民，也美化了城市。制成的。

1、结合投资规模、小区档次、小区建筑主体风格和小区主要文化内涵等因素，规划景观形态和风貌。

2、主景观一般应设置在小区主出口和公园中心，形成公园整体景观的核心部分。小区主要出入口区域的景观最能体现小区名称的内涵。

3 公园内的水景不宜过多，小社区就一个；中型社区 1 至 2 个；较大的社区为 2 到 3，但也应尽可能取下限。这样的考虑，不仅节约了水资源和电力，还降低了物业管理成本。 4、由于木栈道使用寿命短，维护成本高，一般1~2年内自然损坏，景观中的木栈道不宜使用或少用。

5、园区内不宜做太多“地形”，重点地方可少量施工。 6、人工上山或高地不宜过高，坡度尽量平缓，便于蓄水。此外，人造土丘或高地不能放置在离居住者窗户太近的地方。

7. 尽可能少建树池或不建树池。即使建起来，高度也不能超过50厘米，内径不能小于1.5米（方形树池比圆形树池美观大方）。之所以这样规定，是因为树木的根系扎在树池下，有利于树的生长，而且树长大后，树根不会裂开树池。 （六）绿地构成及绿化标准 1、绿地构成

（1）公共绿地是指居民供公共使用的绿地，如居民区小公园、绿地

（2）公共建设专用绿地是指本区幼儿园、学校、商业服务中心等绿地。

(3)庭院绿地是指房屋周围的绿地，包括房屋的小院落。 (4)道路绿地是指同一区域内各条道路的行道树和绿地。 2、居住区绿地标准

以“居民平均占用绿地面积”和“居住用地绿化覆盖率”两个指标衡量。原建设部制定的指标是每人2-4平方米。由于每个地区的具体情况不同，也应遵守当地政府的规定。 3、绿地率

绿地率是指居住区各类绿地之和与居住区（不包括屋顶人工绿地和阳光露台）之比。通常新建住宅区绿地率不低于30%，老住宅区绿地率不低于25%。 4、绿化率

绿化率是指建设用地范围内所有绿化植物的水平投影面积之和与建设用地面积之比（%）。绿化率一般高于绿化率。 5、绿地的规划与功能

(1)遵循集中与分散、集中与概括、点、线、面相结合的原则，形成完整统一的住宅绿地系统与城市绿地系统相协调。 （二）充分利用原有的自然资源和自然条件。 (3)厂区配置和种植力求投资少、管理方便、效益好。 （4）公园内一小块公共绿地主要供居民（尤其是老人和儿童）使用。绿地主要用于观赏。一些游戏和娱乐设施也可以灵活设置，用于休息和活动。

（5）房屋和庭院旁绿地的主要功能是供业主休息和开展活动。

（6）为保证采光，窗前不宜种植高大乔灌木。如果种植，距离窗户应不少于5米。

(7)院落可以用“绿篱”、栅栏或花墙隔开。高层住宅建筑前后的绿地由于建筑间距较大，可用于一般公共活动。

(8)道路绿化在路口视距三角形内，不宜种植高大乔灌木，以免影响驾驶员视线。

（9）在地下建筑物以上种植，土层厚度一般不小于1.5米，种植大树的土层厚度不小于2米。

（10）在所有施工中，应改良土壤，或按《城市园林绿化工程施工及验收规范》中土壤质量要求进行施工，并根据施工期间应施肥。

这些要求应在设计文件中明确规定。 (7)景观绿化设计评审

设计图纸是规划的体现，是施工的依据。从某种意义上说，审查图纸比规划干预更重要，因为最终结果是根据图纸建造的。

受设计者的知识、观念、经验和思维角度的影响，设计中会出现很多偏差或错误。出现了许多困难，增加了绿化维护和管理的成本。在此基础上，物业公司要认真审阅景观绿化设计图纸，从整体景观效果、使用功能、日后维护、管理成本等方面进行综合分析，纠正图纸的错误和偏差，以最终达到“管理方便、维护成本低、绿化效果好”的目的。

1.植物选择的一般原则

（1）对于大面积普通绿化，因地制宜、易种植、易管理、少修剪的乔灌木应选择害虫危害较小的。

（2）入口和公共活动场所应选择观赏乔木、灌木或少量花卉。

(3)为快速形成绿化效果，可采用速生树种和慢生树种组合，以速生树种为主。

(4)行道树应选择遮荫强的树木。

（5）所有游戏娱乐场所、健身场所、路边不得种植有刺、有毒的植物。 (6)为提高美化效果，可采用乔灌木组合，常绿和落叶，不同树形，花色多样。

(7)根据当地气候条件，选择适合该地区生长的植物。 (8) 尽量少种植或不种植时令花卉和草本花卉。

(9) 多年生花卉尽量少种植，即使种植，面积也不宜过大。 2、植物树种选择错误

（1）在设计图中选择了不适宜在本地区种植的树种。

①白桦，适宜在高海拔山区生长。

②梅树适宜生长在长江中下游地区。 ③菩提树，适宜生长在西双版纳地区或北方温室。

（2）精选本地区市场上稀有且价格昂贵的树种，如朴树、柞木、朝鲜疏等，这些树种很难买到。

（3）选择的树种太少，绿化效果单调。 (4)部分地区设计种植密度过高，不利于树木生长。 （5）树篱和丝带选择过多会导致维护成本增加。

(6)水杉是锥形冠，不是大冠，所以遮光效果差，而且种植后会大量枯死小枝，需要几年时间才能恢复，使植株类型不可能。因此，它不适合行道树。

(7) Dionysus serrata，其习性避免高温、高温和多雨的环境。这是北方地区从六月中旬到八月的气候。 Dionysus serrata会因为不利的条件而大量死亡。 3、影响景观效果的设计错误

（1）松树的具体名称在设计中没有标明，因为各类松树的形状差异很大，未来的效果不能从设计中可以看出。

（2）所选花灌木品种没有设计图纸，无法综合其绿化关系和效果。

（3）同一科植物（如木兰、二桥木兰、元宝峰、五角峰）不宜在同一个地方种植，因为这些植物的株形和叶形是不同的。类似，景观效果也类似。同样的种植会影响景观效果。

(4)在同一地段内，不同种植块的树种组合不应有同一树种重复种植。 （5）多年生花卉（如福禄考、鸢尾等）种植面积过大，在深秋至5～6个月期间造成大面积裸露的黄土。早春，这将影响景观；道路拐弯处，黄土外露时容易被人踩踏踩踏，影响来年绿化萌发。

（6）灌木图和树图中的一些树种重复出现，大部分因株形较大，不适合树木的基本种植。

(7)在树下种“色块”视觉效果不好。不要在“色块”中种植树木。

（8）围栏周围种植树种控制在5～6种，采用常绿乔木与花灌木间种的形式。厂房高度不应影响安防监控摄像头。

(9)设计中草花、时光花较多，种植面积过大。这种花一年需要种植2～3次，费工费时，维护成本高。适当补种草坪、多年生植物（但应小面积）或补种相应的灌木。

(10)办公空间宜适宜种植各种常绿乔灌木，保持四季美化。 （11）长柏不宜作“绿篱”，因为其株型不直，应选用其他灌木作“绿篱”。

(12) 整体设计中使用的同类树种太多，似乎只是为了补种，如绿柳与垂柳、杨树与绿杨树、锭槭和五尖槭、绣线菊和绒毛绣线菊等。 (13) 萱草 萱草宜改为金娃娃，因花期长、株形短，更受欢迎。

4. 种植设计错误

（1）常绿乔木中，雪松、白皮松、华山松为强阳性树种，与其他树种的距离应大于5米.否则，树形会受到影响（除非是单一树种的纯森林）。 (2)玉簪和紫花萼喜半遮荫，避免阳光直射，因为在强光下叶子会褪色，造成晒伤。它们应种植在大树下或建筑物的北侧，不应设计在阳光直射的地方。 （3）各栋单元门前的种植设计杂乱无章。各单元门两侧的种植应具有一定的规律性和对称性。应考虑植物类型的匹配，品种不宜过多；每栋建筑都应有有性植物的标志。

(4) 树木不宜种植在较高的树池中。因为随着树的生长，树根会拱起树池。

（5）大树种植点与建筑物的距离不宜小于5米，窗前种植的竹林不宜太近，太近会影响照明。

（6）部分地区常绿乔木的种植间距过小（有的间距小于4米），会导致下部枝条因光线不足而枯萎，大叶宜不要种??在它们下面。黄杨木和柏树等灌木。

（7）花盆不宜种植西府海棠等花灌木，因为株型大，容易被风吹倒。此外，考虑到高昂的维护成本，花盆应尽量少用或不用。 5 不易管理的设计错误

（1）因蓄水、养护困难等原因，取消绿丘设计，可采用平面种植实现“土丘”通过手动修剪的形状效果。

（2）波峰式草坪存在以下问题（尽量不要采用这种设计）。

①倾斜角度不宜过大，因为上部不易蓄水，草坪不易养护。

②山谷易积水、积污，应采取排水措施。如果排水不畅，草就会枯死。

⑧由于割草机的长度是直刀，最小长度为50厘米，很难将峰谷修剪成圆形，因此应增加峰顶间距以缓解牙冠过度倾斜。容易修剪的问题。

④草坪铺设的花岗石板路，每块板的间距应大于650厘米，以方便割草机通过。

⑧为了尽可能在密集的地下管线中种植，增加景观效果，应采用增设绿池的形式种植植物，但不宜种植树木。

⑥绿化池的高度以30-40厘米为宜。 (8) 绿化用水规划

绿化用水应本着节约水资源、降低维护成本、方便取水的原则进行。

1、绿化水源分为自来水、再生水和雨水三种。 ,

2、为降低维护成本，节约自来水，小区宜建地下雨水收集池（较大的小区至少建两个），蓄水量应为足够大，不仅可以收集雨水，还可以收集景观水池中的废水。

3. 将收集池水通过水泵管道连接到设计中的喷灌管网进行喷灌。

4、如果没有喷灌网，也可以进行人工浇水。

5、地下雨水收集池的位置一般应设在小区雨水总排水口处。 6、不用说，由于自来水价格高，中水达到灌溉标准的成本也很高。对于人口密度小的高档住宅区，再生水的产量较小，不能满足绿化的需要。因此，小区绿化用水应以雨水和景观废水的收集为辅助手段，尽可能节约水资源。

7、为节约水资源，应采用喷灌代替漫灌。因为喷灌一般可以节水40%左右，有可能的话，物业公司应该尽量争取开发商投资喷灌建设。喷灌管道采用地埋式和明敷式。后者可节省投资，可在北方冬季存放于室内。

8、无论是否有喷灌管网，都应在小区内每栋建筑前后的交叉口和适当距离（70米左右）处设置取水点并在道路两侧解决喷灌死角的用水或人工浇水问题。

9、各建筑物入口通道两侧的喷灌应考虑不影响人员出入。上述绿化水的各种问题在审查设计图纸时应引起重视。如果不解决这些问题，势必会给后期的绿化维护管理工作带来困难和经济损失。

(9) 废物处置规划

1、在规划设计阶段，应充分关注社区垃圾收集方式、垃圾场管理、垃圾运输、垃圾场对周边环境的影响. 2、垃圾储运场地的选址应考虑以下几点。

(1) 使用方便，位置合适。应设置在小区非主要出口处，道路畅通，交通便利。如果条件允许，垃圾运输车最好不要进入小区。 （2）垃圾场距住宅、写字楼窗户16米以上，夏季盛行风向的下风向。

(3)垃圾场要相对隐蔽，不难看。可以用乔木和灌木较密的绿化隔离，也可以用建筑形式遮蔽，起到美化作用。 （4）垃圾场地应有配套的水龙头和地漏，场地应铺设便于排水，便于装卸、运输和清扫。 （5）注意每层垃圾桶的设置是否合理。

(6) 地板、地下室、地下车库、公园环境等处的清洁水应易于取用。

(7)电梯厅用电吸尘方便。

(8) 屋顶安装照明和水龙头，方便清洁和使用。 （10）配套设施规划

配套设施主要包括社区文化公益布告栏、布告栏、邮箱、垃圾桶等，这些设施由开发商提供，但物业公司必须自行管理经验，向开发者提出具体的建议和要求。

1、社区文化和公益布告栏一般应设置在社区休闲活动的中心区域。物业公司本着与中心区景观相协调的原则，向开发商提出公告牌的样式、长度和高度要求。

2、物业公司本着与周边灯光协调的原则，对宣传栏提出照明要求。

3、由于公告板安装在室外，所以必须采用不锈钢材质。 4、公告牌一般安装在小区的主要出入口、主要通道或电梯厅。为了整齐美观，物业管理公司应提出长宽高的具体尺寸要求。室内安装一般为长方形，四张A4纸（足够做公告或告示）比较合适；户外装置一般是公示的社区规划或其他公告，其规模需要相对较大。无论室内还是室外安装，都应采用不锈钢材质。 5、物业公司应根据不同的安装情况，对广告牌的数量和大小进行分类统计，并报告给开发商。 6、邮箱也要用不锈钢制作，每户一个。

7、邮箱可放置在整栋楼的一楼大堂，也可放置在各单元入口的遮风亭内。第二种方式，信箱可以设计成两边打开，即住户可以取出收容所内的信报，快递员可以不使用“门禁卡”进入单位。大大提高了安全防范措施的有效性。

8、由于住宅建筑形式不同，对信箱的形式、数量、安装方式的要求也不同，物业公司应对信箱进行分类，对信箱提出不同的具体要求。开发商。

9、垃圾桶有不同的款式，放置在室外的垃圾桶的款式和颜色要与周围环境相协调。物业公司应以报告的形式向开发商提交所需的垃圾桶数量和样式。

(11)临时供电供水费

由于小区长期处于临时供电供水状态入住后，经常有一些业主以此为由拒绝交纳水电费，所以物业公司应要求开发商在房屋买卖合同中注明业主应支付临时电费。 、供水费及入住后的缴费标准。

（十二）公园道路、公共区域照明及景观照明控制规划

控制方式小区道路、公共区域照明和景观照明必须科学合理。控制方案的选择也决定了未来的运营管理模式，这不仅关系到未来运营、管理和维护的便利性，更重要的是能否节省大量电力，降低物业运营成本。 1.划分照明区域

（1）根据小区面积大小，将园区划分为两个或两个以上控制区域，将每个区域的道路照明、公共区域照明和景观照明分开。进行分级管控，使面、线、点层次清晰，既便于运营管理和维护，又能避免因故障导致整个园区公共区域照明不足。

（2）根据使用功能对各个控制区域的照明进行分类，然后根据不同的使用功能（如建筑物分布、道路长度、景观要求、照度要求、照明时间等）来划分枝条，不同功能的枝条不得混用。 (3) 对具有相同功能的照明进行群控，可以达到满足用电需求和节约能源的目的。

2 按使用性质划分的照明等级 (1) I 类照明

I 类照明用于安全管理和交通照明，可进一步细分为 I-1等级照明和 I-2 级照明。

①I-1照明为无干扰、高强度照明，其照明范围与住宅墙、门区相同。 I-1级照明要求通宵照明，并达到足够的照度，但不能对附近居民造成光污染，使灯光扰民。同时，还要满足公安监控和夜间巡逻的需要。

②I-2级照明是不打扰人的照明，具有柔和的照明，其照明范围是社区公园的主要道路和走廊。为保护行人安全和夜间巡逻照明需要I-2级照明，要求通宵使用柔和的灯光，既能让行人看清道路，又不会干扰灯光。 （2）二级照明二级照明用于绿地、景观和节日照明，可进一步细分为二级照明和二级照明。

①Ⅱ-1级照明是有安全管理要求的照明。其照明范围包括小区内外的地方，如水系边缘、小桥、梯道等，容易发生行人事故，需要通宵照明的地方。

②II-2类照明为一般照明，其照明范围包括甬道、绿地、树木、水下灯、景观等。

③大堂照明建筑有两个功能：一是简单的照明，二是美化（景观）。当两者都存在时，它们应在控制方面有所区别，并应实施单独的控制。大堂景观照明属于II-2级。 (3) 三级照明

三级照明用于公园内功能活动区的照明，包括节日灯、游乐场、休闲场、健身场等。三级照明不仅是一般的照明照明，也是社区整体景观的一部分，因此对它们的设计要求归类为II-2级。

3、重要节日照明

（1）所有节日灯、场景照明、功能照明均处于全面工作状态，24:00后可适当延长关闭时间。

（2）部分节日灯在节假日可以开启，24:00以后可以关闭。 （3）节日灯一般不开，但景观灯和绿地灯有选择地开，但23:00以后可以关灯。 23:00后也应关闭楼间走廊的照明。 （4）高档建筑大堂的景观照明，往往是由若干不同形状、不同光色的灯具按照特定的几何形状布置而成的，因此必须划分出相应的分支进行控制，以实现一般照明与景观照明用途的区别。以达到节电的目的。 4、控制方式

为了实现以上三级照明功能，在相同功能分支分组的基础上，每组的控制方式为时钟控制+手动控制。 ,

这里需要的是“时钟控制”，而不是“时间控制”，即用时钟控制器代替普通的时间继电器。因为对于较大的社区来说，道路、公共区域、景观、节日灯等分支较多，使用要求不同，不同季节的照明时间也不同。仅靠时间继电器不能满足自动控制。必需的。为了减少繁琐的人工管理，达到最大限度省电的目的，必须使用时钟控制。手动控制是对时钟控制的补充，当自动控制失效时，手动控制照明。

住宅壁灯属于I-1级照明。对于较大的小区，壁灯数量较多，不仅需要分段控制，还要同时进行“分离”控制。满足不同时间段不同开灯数量的要求。既能满足照明需求，又能达到节电的目的。 5 设计图纸审核

在审核设计图纸时，要掌握不同功能的分支不能混用的要领，还要强调三相负载平衡的问题。

在审阅设计图纸的过程中，最常见的问题有以下几个方面。 （一）不同功能的支路混合连接，如道路照明与景观照明混合连接，本区域照明支路与其他区域照明支路混合连接，休闲娱乐场所照明与道路照明混合连接，

（2）有的树枝太长，连接的灯太多。

（3）园区主干道高杆灯间距太密，只有10米左右。合适的距离是 20 到 25 米。

（4）部分楼房前走廊的高杆灯正对着一楼住宅的窗户，容易对居民造成光污染。解决办法是尽量避免光线直射住户的窗户，选择光线柔和的灯具。

（5）高档建筑大堂照明过分强调美化效果，灯具数量过多，单灯功率过大。

（6）支路组合时，三相负载没有尽可能地充分分布，造成三相负载很大的不平衡。 （13）建筑设计缺陷举例

物业被接管后，部分住宅小区发现以下建筑建筑设计问题（设备问题将在前期设备管理一章中介绍），有些可采取部分补救措施难以整改，开发商必须与业主协商经济补偿。这些问题引起了业主的极大不满或对房屋安全的严重质疑。

例1 某别墅小区部分联排别墅楼梯高度不足，给业主装修、生活带来不便，存在安全隐患。开发商必须向业主付款。

例2 某小区3栋建筑没有设计地基加固CFC桩（简称水泥、粉煤灰、碎石为原料加固整体地基），造成沉降这3栋建筑物中，如果振幅过大，沉降时间过长，直接后果是：（1）建筑物伸缩缝止水带断裂，防水装置失效； （2）雨雪季节渗水、积水严重，影响车辆和行人通行； （三）长期渗水，危及周边设施安全； (4)业主质疑建筑物的结构和安全性。

对此，开发商在建筑物的伸缩缝处采用防水铜板防水工艺，并在伸缩缝外重新做止水带进行补救。即便如此，劣质建筑的印象也很难从业主的脑海中抹去。

例3 某小区跳层公寓室内楼梯高度不足，影响业主正常使用。开发商与业主达成协议，装修期间业主自行进行施工及整改，费用由开发商承担。

例4 一个小区有4栋高层住宅，只有一部电梯通往地下车库，给业主带来极大的不便。

上面列出的问题可能看起来令人难以置信，但它们确实发生了。如果物业管理公司在设计阶段参与前期管理，对设计进行审核，这些问题就可以避免。

第二节施工干预

作为物业竣工后的居民管理和服务提供者，物业公司更应该关注施工质量。物业公司虽然在施工阶段处于非主体地位，但凭借长期的物业管理经验和对已竣工物业项目质量的详细了解，相对容易发现施工质量问题。因此，物业公司参与施工阶段的质量检查是非常有必要的。一步到位的物业接管和物业后管理，奠定了坚实的基础。施工干预工作主要包括以下几个方面。

1.站在用户的角度参与设计的修改和协商，跟进施工中各项设计的实施，根据实际情况及时调整，对不合理的设计进行改进以及不合理的施工，都应记录在案。

2、协助监理单位对各类工程的施工质量进行监督，建设优质物业。专业的工程技术人员要深入现场，跟踪工程进度，不仅要检查施工质量，更重要的是要通过后续施工掌握隐蔽工程的状态。

3 掌握水、电、气、暖通、空调、各种弱电工程（消防监控系统、安防及电梯监控系统、通信及宽带系统、电缆）管道的关键部位电视系统等）对以后的管理和维护非常重要。

4、应开发商或施工单位的要求，为售楼处、样板房或建筑工地提供保安、保洁等服务。

5、协助现场管理，维护秩序，确保施工通道畅通，监督管理施工现场的消防安全。

6、验证材料、设备和设备的质量和品牌，避免在施工过程中使用质量差的材料、设备和设备。

7、设备安装调试阶段，物业公司专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度，全面了解技术状况和技术设备的性能。

综上所述，物业公司在介入施工时，要明确自己的职责和立场，在发现工程质量问题时，要按程序提出意见，不仅要承担责任，还要避免“越位”。 ”现象，从而处理好开发商、监理公司、物业公司和施工单位之间的关系。

第三节建设工程质量保证的前期管理

1．保修期问题

从字面上看，建筑工程质量（包括各种设备设施）保修工作属于物业后管理范畴。但由于多方面原因，项目竣工时间与业主入住时间不一致，造成“三包时差”。这个时间差是几个月或半年甚至更长，这就导致了保修开始时间的问题。开发商与施工单位签订的保修合同的起始日期是从每栋建筑竣工验收之日起计算，此时业主不搬进来，往往要几个月甚至更长时间。显然，实际的保修期被缩短了。这个问题的责任在开发商，而不是物业公司，所以物业公司必须在前期管理工作中就这个问题与开发商达成相关协议，并以官方文件的形式作出规定，以免陷入后期保修工作。被动或造成经济损失。

为维护业主（用户）和物业公司自身利益，物业公司可以要求开发商和建设单位在保修合同中约定保修起始日期为从所有者（用户）搬入之日起计算。这样做并不违反国家相关法规的规定，因为法规明确规定他们规定的保修期是“最短期限”。

开发商与建设单位无法就此达成协议的，物业公司与开发商应另行签订保修合同或协议，规定实际保修开始日期自保修之日起计算。业主（用户）入住，并明确开发商是保修的责任方，应承担因“保修时差”内发生的质量缺陷而产生的所有保修费用。 2.建设工程质量保证法律法规

以下列出了国家有关建设工程质量保证的法律法规。从这些法律法规中，我们可以清楚地理解上述“最低保修期”的含义。 1.《中华人民共和国建筑法》，1988年3月1日起施行。2.《建筑工程质量管理条例》，2000年1月30日起施行。3.《最高人民法院关于2005年1月1日起施行的《审理建设工程合同纠纷案件的法律适用》。

4.《住房建设工程质量保证办法》6月起施行2006.30.工程质量保修是我国实行的法定制度。 《中华人民共和国建设法》第六十二条、原建设部《房屋建设工程质量保证办法》第七条、国务院《建设工程质量管理条例》第六条章节明确规定建设工程质量保修的范围、期限和责任，同时指出本法律法规规定的保修期为“最短期限”。 （一）建设工程质量保修范围

《中华人民共和国建设法》第六十二条规定，建设工程的保修范围包括：基础工程；主体结构工程；屋面防水工程及其他土建工程；各种设备、电力管道、上下水管道的安装工程；加热和冷却系统工作。

（二）建设工程质量保修期

《中华人民共和国建设法》第62条规定：期限以保证期限为准。建筑物的合理使用年限以正常使用和维护用户合法权益为原则。具体保修范围和最短保修期由国务院规定。国务院《建设工程质量管理条例》第四十条和原建设部《房屋建设工程质量保证办法》第七条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为如下。

1、对于基础设施工程、地基工程和房屋建筑主体结构工程，设计文件中规定了工程的合理使用寿命。

2. 屋顶防水工程、有防水要求的浴室、房间和外墙，5年。

3.加热和冷却系统有两个加热期/冷却期。

4. 电力管道、给排水管道、设备安装、装修工程2年。其他项目的保修期由开发商和承包商商定。建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。 （注：此处为上述“保修期差”） 5、其他工程的保修期可由建设单位与建设单位约定。

原建设部《住房建设工程质量保证办法》第二条也规定，工程质量保证办法不仅适用于各类住房的新建、扩建、改建的质量保证。建筑工程，还要装修。项目。 （三）建设工程质量保证书

根据《中华人民共和国建设法》和国务院《建设工程质量管理条例》的有关规定，建设工程承包人应当向建设单位（即开发商）在出具工程竣工验收报告时向建设单位出具质量保证书。合格的质量保证是工程竣工验收的法定条件之一。

原建设部《房屋建筑工程质量保证办法》第六条规定，建设单位与建设单位应当约定保修范围、保修期限和保修责任。工程质量保证书。范围和保修期必须符合国家有关规定。

需要强调的是，物业公司应取得质量保证书的复印件。 （四）建设工程质量保修责任的确定

国务院《建设工程质量管理》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期内出现质量问题的，建设单位应当履行保修义务并承担由此造成的损失。

《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律的解释》第二十七条规定，保证人未及时履行保证义务，造成损害的对建筑物或人身造成损害，造成财产损失的，保修人应当承担赔偿责任。保证人与房屋所有人或开发商对房屋的损坏均负有过错的，应当各自承担相应的责任。

原建设部《住房建设工程质量保证办法》对保证责任作出如下规定。

第十二条建设单位不按照工程质量保证书的规定保证工程质量的，建设单位可以委托其他单位进行保修，原建设单位应当承担相应的责任。

第十三条 保修费由质量缺陷责任方承担。

第十四条 在保修期内，房屋所有人、使用人或第三人因房屋建设工程质量缺陷造成人身或财产损失的，房屋所有人、使用人或第三人可向施工单位提出索赔。建设单位应当向房屋建设工程质量缺陷的责任人追偿。

第十五条因保修延误造成新的人身、财产损失的，延误责任方应当承担赔偿责任。第十七条 下列情形不属于保修范围： （一）因使用不当或第三方造成的质量缺陷。 (2) 不可抗力造成的质量缺陷。

只有了解了国家关于建设工程质量保修的法律法规，才能理解将保修工作纳入物业前期管理工作范围的意义。

第四节筹备设立物业管理机构

I．筹备前期物业管理架构

所谓“前期物业管理架构”是指开发商选定或招标选定的物业公司的组织架构。房地产项目的开发和建设阶段。此时的物业管理公司“麻雀虽小，五脏俱全”，不需要太多的人员，而是要求员工是能够独立甚至多面手的骨干人才。在此期间，物业公司的任务不是直接为业主提供服务，而是完成前期物业管理的所有任务。因此，此时的物业公司只是建立了骨干架构，为未来的扩张打下基础。

项目开发建设阶段物业公司的组织机构和人员构成（仅供参考）。 1. 1名经理。

2. 1名秘书（同时负责其他事情）。

3.每个工程专业技术人员，每个专业1人或兼职。

4.工程主管1名（与技术人员一起参与工程设备系统的前期管理，特别是验收工作，熟悉设备系统）。

5. 1名水电维修工头（与技术人员一起参与项目及设备系统的前期管理，尤其是验收工作，熟悉设备系统）。

6. 1名保安主管和多名保安（视开发商需要，如售楼处、工地保安等。随着“样板楼”和竣工楼的交接，保安人员将及时增加，物业公司应与保安人员签订合同，并及时安排人员）。 7. 保洁主管1名，保洁员数名（视开发商需求而定，如售楼处、工地保洁等。随着“样板房”和竣工楼的交接，将增加保洁员物业公司应配合保洁人员，公司签订合同，及时配备）。 8、绿化工程技术人员1名（负责绿化施工全过程的质量监督，由物业公司自行配备或与相关公司签订合同）。 9. 1名司库（视工作流程的阶段而定）。 10. 物业经理1名（视工作流程阶段而定）。 2、适时组建完整的物业管理机构

业主入住前2-3个月，物业公司应逐步由前期的“结构”型向“完整”型转变根据工作进度。这时候，就应该根据物业的规模和特点，丰富之前的“结构”。

一是确定岗位和人员，制定各岗位人员招聘条件，对各部门、各岗位进行人员配置。这些人员应根据工作进度分阶段、分批到位。

在工作人员到达和业主入住之前，除了搬家的准备工作（将在“物业后管理”章节详细讨论），物业公司必须首先做好员工的培训和考核工作。让员工以饱满的热情、娴熟的业务、优良的服务迎接业内人士。为此，要制定培训计划，对各岗位人员进行上岗培训和专业培训。各类人员的培训课程如下。 （一）管理人员培训与考核 1、物业管理知识。 2. 财产法律法规。 3、公司简介及各项规章制度。 4、礼仪、礼貌、文明服务。

5.机电设备知识（重点是工程负责人）。 6、安全生产知识（重点针对工程负责人）。 7、物业管理目标和管理知识。

8. 公文写作知识（重点是秘书和行政事务经理）。 9、公关知识（重点关注物业服务主管、保安主管、行政事务主管、秘书）。

10.与会计相关的知识。

11、小区物业概况（主要包括物业规模、建筑风格、物业档次及业主概况、出租率、地理位置及周边环境、公共交通等）。 12、社区周边与服务相关的社会单位，如学校、幼儿园、商业、餐饮、银行、医院、社区中心、街道居委会、派出所等单位的位置和联系电话。

（二）工程维修人员的培训与考核 1、安全生产知识。 2、设备系统状况。 3.上门维修工作制度。 4、专业的技术和技能。 5、公司简介及各项规章制度。 6、礼仪、礼貌、文明服务。 7. 该区域的属性概述。

（三）物业服务人员的培训与考核 1.物业法律法规。 2、公司简介及各项规章制度。 3、礼仪、礼貌、文明服务。 4. 该区域的属性概述。 5. 工作职责。

（4）业主随行人员拆楼的培训和考核

业主接手前，所有随行人员业主应接受培训和评估。 . 1. 收货信息及收回流程。 2、如何陪同业主验房。

3.检查各种电能表并记录原始数据。 4. 收回注意事项。 5. 完成收回登记表的要求。 （5）对外单位人员的培训与考核

物业与物业公司、规章制度、服务和管理要求，并充分理解双方不仅是双赢的合作关系，还必须服从物业公司的管理，共同为业主提供优质的服务。拥有者。具体培训内容如下。 1.相关合同内容。 2. 该领域的概述。

3、外部单位人员应遵守的管理制度。 4、礼仪、礼貌、文明服务。三、前期程序的初步计算及办理 （一）物业开办费及物业费

物业启动费由开发商按照政府规定的标准承担，一般为小区建筑安装工程成本的2%。物业收费标准根据小区物业的基本情况，按照当地政府的政策法规计算。目前，大部分物业公司实行市场调节价的物业服务收费方式。 （二）商品房物业费的计算

根据当地政府规定，实行市场调节价的物业服务费可以采取包干制或有酬制。由于物业前期无法召开业主大会，开发商、物业公司和业主在购房合同或前期物业服务合同中达成一致。

物业公司最了解物业服务的规模和具体内容，所以物业服务费的计算主要由物业公司承担。这就需要物业公司对小区物业有一个全面而详细的了解，并在此基础上按照当地政府的相关法律法规进行计算。计算内容一般包括以下几个方面。

1.管理服务人员的工资、社会保险和福利费用。 2、物业共用部分和共用设施设备的日常管理、运营和维护费用。 3、物业管理区域的清洁卫生费用。 4、物业管理区域的绿化维护费用。 5、物业管理区域治安维护费用。 6、办公费用。

7.物业公司固定资产折旧费用。

8.物业公用部分、公用设施设备及公共责任保险费用。 9、业主同意的其他费用。

（三）保障性住房和危房搬迁小区物业服务费

保障性住房和危房搬迁小区不设业主大会已确立的。此前，物业服务收费实行政府指导价，保障性住房社区物业服务收费实行政府指导价标准。

四、协助开发商前期工作 （1）申请房屋/门牌号

入住前6个月，开始办理住宅楼门牌号 开发商公章在此过程中必须加盖公章。步骤和所需文件如下。

1、到当地派出所领取《楼号牌登记表》，并申请补发。

2、具体提交材料（以下所有材料只需复印件）如下： （1）地名使用批准证书；

（2）土地使用证、国有土地使用证；

（3）社区规划许可证、规划平面图和规划意见； （四）所有建筑物的规划许可证； （五）所有建筑物的施工许可证、施工许可证和竣工许可证； （6）小区平面图（A3、A4各一份）； （7）拟建建筑编号方案的要求与原项目编号（规划）的建筑编号一一对应，按从北到南、从东到西的顺序排列。

3、准备好所有材料后，去派出所审核并报案。派出所审核、批准、盖章后，到当地公安分局办理审批手续。

4、到区公安分局办理手续时，需提交申请书复印件和派出所申报材料原件复印件。

5、现场检查完成后，由区公安分局出具《楼号证明书》。 6、取得《楼号证明书》后，到当地邮政派送局办理小区邮寄手续。

7、《楼号证明书》是社区办理邮政手续的重要证明。应通过严格的移交程序移交给开发商。物业公司应留存一份，原件归开发商所有。给第三方。

8. 办理楼号手续应从初期办理，物业公司应注意留存一份完整的复印件，以备日后查询。

（2）开发者准备项目 准备项目包括以下几类。

l.由开发商与物业公司共同起草或受物业公司委托由开发商起草的文件。

2.开发商委托物业代购的物品。

3、开发者为提升社区档次而特别需要的饰品等物品，一般分为以下几类。 （一）文件、资料等的印刷，包括《业主手册》、《业主临时公约》、《物业服务初步合同》、《住宅质量保证书》、《住宅用户手册》等文件。

(2) 清洗和回收。 (3) 交通、安全和消防。

（4）标志，包括：户外告示、户外标志；室内告示、室内标志；交通标识。

（5）环境卫生，包括垃圾桶、落地座椅、娱乐健身设施等。

第二章设备前期管理

设备（包括设施）前期管理是设备全生命周期管理的重要内容之一。称为设备岗位管理）共同组成设备管理。但是，后期对设备的管理只是一种“被动”的管理，在开发建设过程中由于设计不合理、施工不合理造成的不良后果往往无法或难以纠正。不得不增加设备的运行和管理成本，给业主和物业公司造成永久性的经济损失。

物业管理公司在设备的运行管理和维护方面有多年丰富的经验和亲身经历。介入设备的前期管理，正好可以弥补设计缺陷，从源头上堵住不合理的设计和安装。施工过程中对设备后期管理造成的困难和损失。

设备的前期管理主要是从技术、经济、安全、可靠性、生产效率、使用寿命、可维护性、操作调整方便、灵活性等方面进行前瞻性管理。设备的早期管理可以防患于未然。在未来设备的长期运行管理中，可以延长其使用寿命，方便运维，为物业公司赢得经济效益打下良好的基础。

第一节早期设备管理综合要求

I．设备选型及规划设计阶段 （一）设备选型应注意的问题

设备选型，主要关注的是设备的技术性能和经济性能是否满足以下条件。

1、选用的设备具有一定的技术先进性，近年来不能淘汰。 2、在设备技术性能处于领先水平的前提下，不增加后期管理成本。

3、设备电量的预留量不易过大，以免日后“大马拉小车”运行时出现严重浪费。

4、在材料和施工工艺方面采取具体措施，确保设备运行的安全性、可靠性和经济性，便利材料和备件的维护和采购。 5、设备能耗符合要求。

6. 避免使用已被列为淘汰但尚未淘汰的设备。

7、对国家监测的设备和材料，如消防设备、设备和材料，应当对其生产企业进行资质审核，确保相关产品符合国家强制性标准。 , 8. 必须要求进口设备的制造商或供应商提供中文技术资料和报关资料。 (2)运行管理和维护中应注意的问题

l．物业公司应详细研究设备的设计图纸，了解各设备系统的工艺布置、系统设计特点、管线走向、施工材料和施工工艺等。 2、仔细考虑设备系统和建筑空间是否可以满足以下要求。 (1) 足够的操作空间。

(2)足够的拆卸、吊装和维修空间。 (3)便于巡视、观察、检查和记录。

(4)详细了解与流量控制相关的系统管路布置是否经济合理。 （五）是否在系统合理位置设置计量、计量装置（如温度、流量），以方便运行管理和经济核算。 （三）设计缺陷举例 1、电气工程设计缺陷

（1）控制箱（柜）安装位置不合理，只能半开，不能维修。 （2）控制柜背面过于靠近墙壁或设备，导致柜后门无法完全打开，无法进行操作维护，容易带来安全隐患。

(3)锅炉房电气控制柜靠近热源，给长期安全运行带来隐患。 (4)人防厕所排污泵控制箱安装在污水池旁，长期处于密闭潮湿的环境中，不仅影响安全运行，而且使电器元件和箱体容易腐蚀损坏，导致故障频发。

（5）室外π接线盒的安装基础不考虑防水层，导致冬天箱内结露，存在安全隐患。

（6）分级计量表不是为居民楼公共区域用电设计的，业主共享的用电无法核算，造成充电困难。

（7）公共建筑（会所）只有总计量表，未分层设计计量，不利于出租单位用电量的独立计量。

(8)由于锅炉房、水泵房的大功率电机不能人工搬运，维修时必须借助起重工具进行拆卸搬运，并在其周围及上方有管道，并且周围空间狭窄。无法设置三脚架起吊，其上方的地板或横梁上也没有预先设置起吊环，给维修工作带来了困难。

（9）住宅道路照明和景观照明不分功能用途，支路混杂，配电不合理，三相电源不平衡，不仅难以管理，但也浪费电。 （10）封闭式管理小区，通向地下室的大楼坡道入口、车库出入口、各楼单位出入口均未设计门禁，存在安全隐患危害。 （十一）园区内有安防监控摄像头，存在安全隐患。 2、给排水工程设计缺陷

（1）家用净水器安装位置不当，周边被水泵和管道堵塞。

（2）家用泵房的水系统没有设计缺水断电保护和溢流报警保护装置，不利于其安全运行。

(3)马桶排污泵选型不当，无铰链轮，部分污物打不碎，经常堵塞。

（4）马桶下水道离墙不到35厘米，不能安装洁具。 （5）地下车库负二层污水管道不设计与市政污水管道连接，使污水排入地面。 （6）楼内排污泵、排污管道未设计减震降噪措施，噪音超标，引起业主投诉。

（7）园区内无地下雨水排水系统。在雨季，地面会被小雨淹没；地下机房将被大雨淹没。忽略雨水排放问题。

（8）室外井盖低于地表（包括水、电、煤气、通讯等井盖），下雨时大量地表水流入井内绿化浇水时，管道、水表、电缆等设施被水浸泡。

3、供热工程的设计缺陷

（1）监测、测量仪器、液位显示等照明（自然光或人工照明）不足，给常规工作带来困难观察和记录。

（2）全楼供暖管道只安装一个阀门，每个单元的入口处没有设计阀门，这样会造成一个单元出现问题，整个楼的供暖必须转离开。 （3）进楼供暖管道管径过小，致使很多住户的室温达不到规定标准，无法收取供暖费。

(4)热电站内所有二次水净化装置均未设计旁路，净化时必须关闭整个供热系统。

（5）锅炉房空间面积太小，各种设备和管道勉强挤出来。没有充足的维修和更换大型设备的空间，没有水处理实验室，值班室也几乎没有拥挤。配电室。

（6）同区供暖采用不同方式设计。大多数建筑是并联供暖，但有些建筑设计为上供下供的串联系统，无法从根本上解决。大楼的供暖问题。

（7）生活热水补水系统没有设计单独的仪表，无法准确计算生活热水补水量。

(8)室内热水龙头离供水立管太远，热水只在立管内循环，用户每次使用都要放出大量冷水热水，引起用户极大不满。

以上列出的设计缺陷表明，从运行管理和维护的角度，将设备设施的安装设计纳入早期管理是非常重要的。因此，物业公司的专业技术人员必须认真参与对设备设施安装设计的审查。二、设备安装的质量控制阶段

虽然设备安装阶段有监理公司负责质量监督，但由于种种原因，不能完全依靠监理公司。物业公司介入这一阶段的主要目的是从使用的角度来监督设备安装施工的质量。

l.在详细研究各设备系统的设计文件、设计图纸和产品使用说明书的基础上，结合现场实际情况，对比对比建筑结构空间尺寸和设备外形尺寸，熟悉设备布局所有设备系统。

2.在以上基础上，对比实际情况，验证以下几个方面是否符合要求。

（1）设备的安装基础、标高、位置和方向。 (2)无准备的操作、维护和拆卸所需的空间尺寸。

(3)巡视、观察、检查设备所需的空间大小，观察方向是否正确，照明是否充足。

（4）施工材料和施工工艺是否符合规定，能否保证设备的长期安全运行。

3、检查隐蔽施工质量是否符合国家标准和设计要求。 4、检查不同专业管线交叉口的安全距离是否符合国家标准和设计要求。

5、了解施工进度的目的是掌握关键施工阶段的施工时间，便于及时检查施工质量。

6、及时收集（复印）设备装箱单，特别是大型成套设备的装箱单。由于房地产开发商和施工单位经常丢失或缺少装箱单，而装箱单是设备验收的依据之一，因此应根据装箱单对主机、辅机、辅机、备件和专用设备进行核对。清单在未来接受。工具等的数量和型号（规格）是否与装箱单一致，有无破损、缺失。

7.查找所有进口设备的中文技术资料、图纸和商检文件。虽然这些文件在验收交接时只是物业管理公司所有，但必须先掌握其实际情况，以方便日后验收，必要时可先复印。

8、设备安装环境是否满足产品说明书及安装合同规定的环境温度、湿度、防尘、防爆、防潮及外接辅助电源等条件， 9、需要外接稳压电源或辅助电源的设备电源是否符合国家标准或产品要求。 3、设备调试和试运行阶段

该阶段是掌握设备技术性能，为设备安全运行、运行管理和维护奠定基础的重要阶段。物业管理公司专业技术人员及相关人员应及时跟进设备调试和试运行阶段，跟进到底。通过这个过程，了解和掌握设备系统的质量、运行维护的关键部位、技术经济性能是否达到设计水平。各项指标及运行状态是否正常。

1、仔细阅读生产厂家的产品说明书和图纸，彻底了解设备的技术指标、控制原理、操作规程、调试步骤。

2、监督安装人员调试人员做好调试记录。对于关键环节，涉及的物业技术人员还应做好调试记录。

3、特别要做好调试过程中发生的故障和维修记录，以及图纸或设计变更的记录。

4、监督安装调试人员做好试运行记录，特别是故障记录。随机检查设备运行是否正常，试运行时间是否符合国家标准。

5、根据试运行情况，验证设备的技术经济指标是否符合设计要求。

6、撰写设备调试和试运行总结报告。报告主要包括以下几个部分。

(1)设备系统的技术经济性能是否达到设计指标。 (2)设备系统试运行效果是否符合要求。

（3）设备系统随机附件、备件、专用工具的数量和规格是否与装箱单一致。

（4）技术文件、图纸是否正确、完整，调试、试运行记录是否齐全。

（5）故障排除和试运行，解决方法和结果。 （六）对原设计图纸的修改。 （七）存在的其他问题。

（八）将参与过程中发现的问题及时报告给公司领导和房地产开发商，以便及时解决，防止遗留问题。

此报告与开发商的验收报告不同。它比后者更全面。是日后维修保养设备的原始基础资料。它与设备制造商的使用说明书和图纸一样重要。 .这份报告只交给物业公司的负责人。竣工验收后，连同其他验收材料由物业公司工程技术档案保管。 4.准备竣工验收阶段

这个阶段是准备竣工验收，同时注意收集相关数据（在实践中，一些数据经常被开发商或施工单位丢弃随意）。主要工作内容如下。

1、参与分项工程的验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收，对存在的问题提出整改意见。

2、收集和建立比较完整的设备前技术档案，主要内容如下。 （一）设备选型报告及技术经济论证。 (2) 设备采购合同。 （三）设备安装合同。

(4) 设备供应商需提供的技术文件，如产品合格证、装箱单、使用说明书、控制原理图、接线图、安装基本图，部分设备（如消防设备）还必须有符合国家标准的强制检测报告。

（5）进口设备除有中文文件和中文技术资料外，还应有商检证明文件。

（6）安装施工记录、调试及试运行记录。 (7) 安装施工过程中的设计变更和协商。 （八）管理业务往来文件和批准文件。 5.竣工验收阶段

竣工验收主要以开发商、施工单位、监理单位为主，但物业公司必须参与。

在验收过程中（包括安装施工、调试、试运行），要纠正依赖监理公司的心理。不能认为有了监理公司，物业公司就可以“高枕无忧”，甚至不参与验收。这是因为监理公司和物业管理公司的视角不同，考虑到过去承接项目的某些因素和大量工程质量问题，不可能完全依靠监理公司（1）参与完成验收键

在验收过程中，一般按数量比例进行抽样。虽然部分项目已被监理公司受理，但物业公司应重点关注以下事项。 1、认真核对验收记录，对关键部位和环节进行现场检查。 2、在同一工艺系统中，检查监理公司未抽检的项目。

3、对不同建设单位安装的工程，应按照相关专业国家标准或行业标准制定的规范进行验收。详见本书第三章“接受收购”的规定。只有这样，我们才能在竣工验收工作中做到有条不紊、有条不紊。 （二）参与竣工验收内容 l．竣工验收的主要责任方为开发商和施工单位，但物业公司应派出各类专业工程技术人员组成验收组，指定组长。验收组参与各类专业项目的验收，为以后的验收验收打下良好的基础。 2、参与验收的人员应提前1-2个月向开发商索取竣工项目的相关资料，进行详细调研，并对重点部位进行检查，做到提前知晓。 3、验收工程分为隐蔽工程竣工工程、单项工程竣工工程、分期工程竣工工程和全部工程竣工工程。

4、验收组成员认真做好验收记录，必要时拍照记录。质量缺陷记录应更加详细准确。验收记录由物业公司、开发商、建设单位相关人员签字确认。

5、根据验收工作的具体情况，建议适时召开各方联席会议，对现阶段验收工作进行总结和协调。对不合格的项目，应当制定整改措施和完成期限，并由各方签字确认，必要时签订协议。

6、已整改的项目必须进行二次验收，直至合格。 7、设备验收时不能忽视装箱单，因为装箱单上列出了主机、辅机、备件、专用工具等的型号/规格和数量，以及技术文件和这套设备的信息。现实中，开发商和施工单位往往对此重视不够，经常丢失装箱单，使物业公司不知道设备的配套情况，甚至丢失备件，不得不维护未来的设备。花钱买，让物业公司蒙受了不必要的损失。为避免出现这种情况，物业公司在设备安装阶段应派相关技术人员参与设备的开箱，取得装箱单或其复印件，并检查备件、备件、专用工具、技术资料等 现场办理收货手续，专用工具和技术资料在设备调试验收后及时收回。 8、当所有项目通过竣工验收后，如有遗留问题（不得影响安全使用，否则不得通过验收），开发商与建设单位应签订协议解决遗留问题。

9 根据竣工验收及不合格项目整改情况，物业公司应提前做好验收准备工作。

第二节弱电项目前期管理

1．弱电项目的初步管理 （一）结合实际需求

这里所说的弱电项目主要是指安全防护系统、智能停车场管理系统、自动消防系统和电梯监控系统。虽然这些系统是由专业的设计单位设计的，但物业管理公司还是要根据未来的实际管理需要，从优化管理的角度提出管理方案。

比如物业公司要根据小区的档次、物业的基本情况，考虑监控点的位置、人员和车辆出入管理方案、停车场管理方案、电子巡更路线、出入控制、和地形。以及可视对讲系统方案、防盗入侵方案等整体安全管理方案，制定安全防护体系的详细方案。

因为这些方案与安防系统的规模设计和安防系统的选型、配置和系统网络组合密切相关；与自动消防系统的联动密切相关；联动电梯监控系统等特殊要求。系统的联动（??如紧急援助）是密切相关的。因此，物业公司应做好规划并向开发商汇报，并在设计时请设计单位设计安防系统

项目工作计划 篇4

山东省xx年度ppp工作总结

在公共服务领域推广ppp模式，是_、_确定的一项重大战略，也是事关人民群众切身利益、保障和改善民生的一项重要改革。今年以来，在财政部和省委、省政府正确领导下,我省各级财政部门继续把握机遇，乘势而上，扎实履行主体责任，ppp各项工作不断取得新进展。一、xx年工作总结

今年以来，我们紧紧围绕“促发展”和“防风险”的双重目标，完善制度体系，优化发展环境，加大支持力度，纵深推进ppp改革。截至11月底，我省储备并纳入全国ppp综合信息平台的项目1180个，概算总投资万亿元，项目类别涉及基础设施和公共服务的19个重点行业和关键领域，实现了市级全覆盖，县级超九成覆盖，储备项目数量和投资额稳居全国前列。进入实际开发阶段的管理库项目679个，比去年底净增233个，335个项目签约落地，比去年底净增118个，项目落地率，高出全国平均水平约12个百分点，251个项目已开工建设，比去年底净增86个，签约项目开工率高达。实际开发项目、落地项目、开工项目数量均居全国第一。工作中，主要抓了以下几个方面：b5E2RGbCAp谋划项目推介，增强针对性，提升推介成效。今年以来，先后指导联合菏泽市、莱芜市、潍坊市、济宁市太白湖新区举办ppp项目推介会，推出311个重点项目，总投资额4300亿元。近期，省财政又向市县征集120多个项目，集中举办全省ppp项目融资推介会。二是广泛开展ppp“项目落地年”活动。印发《关于开展政府和社会资本合作“项目落地年”活动的实施意见》，明确全年目标任务和工作重点，形成工作台账，细化任务清单，倒排时间节点，层层传导压力，级级抓好落实。三是

立足当前全国ppp改革进程和我省工作实际，围绕贯彻落实好中央最新决策部署，xx年我省推进ppp工作发展思路是：深入贯彻党的十九大会议精神，不忘初心，牢记使命，高举新时代中国特色社会主义伟大旗帜，锐意进取，埋头苦干，围绕“推进公共服务均等化和提质增效，让人民群众拥有更多获得感和幸福感”这个中心，牢牢把握“长效化、规范化”两项原则，紧紧抓住“新旧动能转换、防范化解风险、提供优质服务”三条主线，加快形成“完善制度保障、优化资金引导、加快市场培育、强化规范实施”四项机制，统筹兼顾，全面发力，坚定不移地将ppp改革推向深入，力争发挥更大成效。LDAYtRyKfE（一）加强培训深度，强化科学理念引导。坚持问题导向，进一步提高宣传培训的针对性，重点加强地方党政领导、部门负责人的理论业务培训，特别是通过省委党校、行政管理学院等高层次培训机构，促使各级熟知掌握ppp相关政策、操作规程、核心要素、关键环节等知识，着力提高领

3/5导干部认知水平和工作能力。加大专业培训力度，切实提升基层人员的实操能力和工作水平，为项目规范实施夯实基层基础。Zzz6ZB2Ltk（二）加大推广力度，对接新旧动能转换。在垃圾处理、污水处理新建项目“全面”实施ppp模式的基础上，对有现金流、市场化程度较高的公共服务领域，扩大“全面”实施范围。加强与省直行业主管部门沟通协调，规划储备一批具有全局性、战略性的河道流域治理、轨道交通、城际轻轨、高速公路等重大公共设施项目，打造成示范性强、影响力大的重大精品工程，弥补全省基础设施和公共服务发展短板，进一步提升ppp模式影响力。围绕以“四新”促“四化”，以新旧动能接续转换为导向，引导各地结合区域特点和发展需要，重点聚焦农业、环保、幸福产业、连片特困地区发展、美丽乡村建设等领域ppp模式推广工作，鼓励和引入具有新技术、新产业优势的社会资本，推动传统产业转型升级，促进资源有效整合和产业跨界融合。dvzfvkwMI1（三）提升管理强度，优化ppp健康发展环境。深入开展ppp项目“规范发展年”活动，严格项目入库标准和管理要求，建立健全专人负责、持续跟踪、动态调整的常态化管理机制，及时将条件不符合、操作不规范、信息不完善的项目清理出库，着力规范项目运作，提升项目质量。依托省ppp综合信息管理平台，制定完善省级ppp项目库管理办法，逐级细化责任范围和责任主体，逐步建立常态化风险监控和监督问责体系，确保ppp项目规范实施。规范咨询服务行为，推动建立咨询机构自律性组织，明确行业标准和技术规范，完善服务收费机制，加快引导形成统一规范、公开透明、竞争有序、监管有力的ppp专业咨询服务市场。rqyn14ZNXI（四）拓宽创新维度，促进项目落地实施。加强与金融监管部门的协调配合，鼓励引导金融机构创新推出符合ppp模式特点的金融产品和服务。积极探索运用资产证券化等方式，加强保险资金对接，大力支持ppp项目融资。加大民营资本参与ppp项目支持力度，制定出台支持鼓励民营资本参与的政策措施，充分发挥财政奖补支持作用，进一步激发民营资本投资活力。EmxvxOtOco

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项目工作计划 篇5

保险项目经理工作计划

为了更好地规划未来十年的工作，我特别制定了以下的工作计划，以提高工作效率和项目管理能力，实现更加优秀的绩效表现。

一、明确目标和规划

1. 设定明确的目标：根据公司战略发展规划，确定未来十年的工作目标，包括提升团队绩效、拓展业务渠道、提高客户满意度等方面。

2. 制定详细的规划：根据目标制定详细的工作计划，包括每年的工作重点、时间节点和具体任务分工，确保高效有序地完成工作。

二、加强团队建设和管理

1. 培养团队成员：建立健全的人才培养体系，通过定期培训、交流学习等方式提升团队成员的专业能力和团队协作意识。

2. 激励员工积极性：建立奖惩机制，激发员工的工作热情和积极性，增强团队凝聚力和执行力。

三、拓展业务渠道和提升服务质量

1. 拓展业务渠道：积极开拓新的业务渠道，包括线上线下渠道，拓展新客户群体，增加保险业务收入。

2. 提升服务质量：通过优化服务流程、提升服务态度、加强客户沟通等方式，提升客户满意度和忠诚度，增加客户再购买率。

四、提高项目管理能力和执行力

1. 加强项目管理能力：学习项目管理理论知识，不断提升自身的项目管理能力，包括目标设定、资源调配、进度控制等方面。

2. 提高执行力：建立健全的执行计划，严格按照计划执行，并对执行情况进行及时跟踪和调整，确保项目能够按时高质量完成。

通过以上工作计划的执行，相信未来十年我的工作能力和绩效表现将迎来长足的发展和提升，为公司的发展做出更大的贡献。

项目工作计划 篇6

住宅项目创优工作计划

随着经济的快速发展，城市的建设与开发不断加快，房地产行业的发展也变得越来越迅猛，住宅楼盘的建设逐渐成为了市场的主导。而在这个过程中，住宅项目创优工作的重要性也凸显出来了。在这篇文章中，我们将从住宅项目创优工作计划的角度入手，对如何创优、怎样创优、为何要创优等问题进行详细阐述。

一、创优工作的意义

在众多住宅楼盘中，如何让我们的楼盘更具优势，更具竞争力是创优工作存在的目的。首先，创优工作可以提高住宅项目的产品竞争力，增加销售额，提高回报率。其次，创优工作可以促进住宅市场的健康发展，推动住宅行业的良性循环。最后，创优工作可以为住户提供一个更好的生活环境，提高住户生活质量。

二、创优工作的具体方案

1、在建筑设计上创造性地突破

每一个住宅楼盘的建设都必须进行建筑设计。因此，在这个前提下，我们必须在建筑设计上做出一些创造性的突破，从而使建筑设计更符合市场需求。在设计中加入一些独具特色的元素，可让该住宅楼盘与众不同，增加竞争力。

2、在交通规划上做出改善

住宅楼盘的位置往往直接关系到交通的便捷程度。因此，在交通规划上做出改善，可以增加交通便捷度，提升住宅楼盘的人气和市场价值。

3、在景观设计上追求高雅清新

住宅楼盘的品质除了高品质的建筑设计，还有景观设计。通过生态环保、绿化美化等方面的改良，使得住宅楼盘的自然特点更加突出，从而增加住宅楼盘的市场价值。美化小区环境，提高居住环境质量，给居民带来优越的居住体验。

三、在创优工作中的难点

住宅项目创优工作很难出现重大创新，因此，我们在创新时不能忽略住宅项目本身所具有的特征。在创新时，要注重行业规范，不能超出其行业法规的范围。另外，在创新时，则需要注重其环保性和安全性。

四、创优工作的评价标准

1、产品质量：包括建筑质量，工艺质量等。

2、市场竞争力：包括销售情况，市场营销等。

3、环保性：包括主动关注环境的污染和资源的浪费情况。

4、安全性：住户人身和财产安全的保障情况。

5、品牌形象：以楼盘作为品牌的形象展示。

在总结住宅项目创优工作时，我们可以得到这样的结论：通过深刻了解住宅楼盘的消费者需求，创新技术和设计，大力改善楼盘的“软环境”和“硬环境”，不仅可以提升售价，而且还能为住户提供一个更加优质的生活环境。显然，在住宅项目创优工作中，我们必须不断审时度势，不断创新和改善，方能使住宅行业更始旧有，朝着更加美好、健康、繁荣的方向前进。

项目工作计划 篇7

书记项目工作计划

一、项目概述

在当今社会中，项目管理在各个领域都占有重要地位，无论是企业的生产运营还是政府的工程建设都需要经过精确的规划和管理。而作为一名书记，我负责的是一个重要的项目，本文就针对这一项目的工作计划进行详细的规划和阐述。

二、项目背景

本项目旨在改善和优化我所在地区的基础设施建设，以满足人民对更好生活的需求。在我所在地区，由于历史原因和发展滞后，许多基础设施的建设与需求相差甚远，导致人民生活质量下降和发展障碍。为此，必须加大基础设施建设的力度，提升人民的生活水平。

三、项目目标

1. 提升交通网络的质量和效率，缩短人民的出行时间。

2. 增加水电供应的可靠性和稳定性，以满足人民对生活和工作的基本需求。

3. 加强社区教育设施的建设，提高人民的受教育水平。

4. 改善公共医疗服务设施，提供更优质的医疗服务。

5. 推动环境保护项目，改善人民的生态环境和健康。

四、项目计划

1. 项目启动

在项目启动阶段，我计划召开一次会议，邀请相关部门和专家共同商讨项目的具体目标和计划。通过会议讨论，我将确立项目的优先顺序和时间表，并督促各个部门制定相应计划。

2. 资源调配

为了确保项目的顺利进行，我将充分调配各类资源，包括人力资源、财力资源和物力资源。在资源调配过程中，我将遵循公开透明的原则，确保资源的公平分配，并鼓励各个部门合作共享资源，以提高项目的效率和成果。

3. 项目实施

项目实施阶段是整个项目的核心和重点。在这一阶段，我将按照计划分别推动交通、水电、教育和医疗等各个子项目的实施，确保项目的进度和质量。同时，我还将建立严格的监督机制，定期检查和评估各个子项目的进展，及时解决问题和调整计划。

4. 项目验收

在项目实施结束后，我将组织专家对项目进行全面的验收和评估。通过评估结果，我将对各个子项目的成果和不足进行总结，并提出改进措施，为后续的项目提供经验和教训。

五、项目风险与应对措施

1. 资源不足：在资源调配阶段，我将充分评估项目所需资源，并与相关部门协商资源的分配和支持；同时，我还将积极争取外部资源，以弥补内部资源不足。

2. 进度延误：为了避免进度的延误，我将建立专门的项目进度跟踪机制，每周召开一次会议，及时了解项目的进展情况，例如交通工程的施工进度、水电设施的建设情况等，及时解决问题和调整计划。

3. 项目质量问题：我将组织专家对项目的各个环节进行细致的跟踪和检查，并及时发现和解决质量问题，确保项目的顺利进行。

六、项目预期成果

通过项目的实施，我预计将实现以下几方面成果：

1. 交通网络改善：缩短人民的出行时间，提升人民的生活便利程度。

2. 水电供应稳定：增加水电供应的可靠性和稳定性，解决人民生活和工作的基本需求。

3. 教育设施提升：加强社区教育设施的建设，提高人民的受教育水平。

4. 医疗服务提质：改善公共医疗服务设施，提供更优质的医疗服务，保障人民的健康需求。

5. 生态环境改善：推动环境保护项目，改善人民的生态环境和健康。

七、总结

通过对书记项目工作计划的详细规划和阐述，可以看出，一个好的工作计划可以提升项目的成功率和效率。在计划过程中，需要根据项目目标制定明确的计划，合理分配资源，实施项目，并及时解决项目中出现的问题和风险。通过的共同努力，相信能够让这个项目取得圆满成功。

项目工作计划 篇8

在项目管理工作中，制定一个半年工作计划是非常重要的。这个计划将帮助项目管理人员更好地组织和管理项目活动，确保项目按时完成，并确保项目顺利达到预期目标。

项目管理人员需要明确项目的目标和里程碑。他们需要和项目团队一起确定项目的总体目标和具体目标。根据这些目标，项目管理人员可以制定一个详细的半年工作计划，包括阶段性的目标和计划。

在制定半年工作计划时，项目管理人员需要考虑项目的整体进度和时间安排。他们需要根据项目的不同阶段和任务分配资源和人力，确保项目进展顺利，并按时完成。他们还需要考虑可能遇到的风险和挑战，并制定相应的风险应对措施。

项目管理人员还需要与项目团队成员进行有效的沟通和协调。他们需要与团队成员一起审查和讨论工作计划，确保每个人都清楚自己的任务和责任。项目管理人员还需要及时掌握项目进展情况，及时调整和优化工作计划，确保项目目标得以实现。

项目管理人员还需要与项目相关方进行有效的沟通和协调。他们需要和项目的利益相关方保持密切联系，及时向他们汇报项目进展和风险情况，听取他们的意见和建议。通过有效的沟通和协调，项目管理人员可以获得更多支持和资源，确保项目得以顺利推进。

制定一个半年工作计划对项目管理人员来说是非常重要的。一个详细具体且生动的工作计划将帮助项目管理人员更好地组织和管理项目活动，确保项目按时完成，并确保项目顺利达到预期目标。通过和项目团队成员和项目相关方的有效沟通和协调，项目管理人员可以更好地应对项目中可能遇到的挑战和风险，确保项目的成功完成。希望每位项目管理人员都可以认真制定一个半年工作计划，为项目的成功完成做出更大的贡献。

项目工作计划 篇9

项目部季度工作计划怎么写

工本站发布项目部季度工作计划怎么写，更多项目部季度工作计划怎么写相关信息请访问工本站工作计划频道。

★工作计划是行政活动中使用范围很广的重要公文。机关、团体、企事业单位的各级机构，对一定时期的工作预先作出安排和打算时，都要制定工作计划。工作计划实际上有许多不同种类，它们不仅有时间长短之分，而且有范围大小之别。

以下是工本站工作计划频道为大家整理的项目部季度工作计划怎么写，供大家参考。更多阅读请查看本站工作计划频道。

一、2019年度我项目部经营奋斗目标如下：

1.按照设计及业主要求,在2019年4月完成全部工程施工;2.安全无一切事故，事故频率为零;3.质量优良率达85%以上，工程一次验收合格率达100%，创合格工程。

二、抓好各项管理，实现奋斗目标

西安市汉城湖(团结水库)水环境综合治理提升工程(一期)b包工程tb15标段工程属于西安市市政工程，工程单价低，工期紧张，要求质量高，管理规范。为了实现明年的经营奋斗目标，项目部准备重点抓好以下几个方面的工作：

1.做好成本控制工作。项目成本的主要部分有三个方面：一是以工、料、机为主的直接费，二是以运杂费为主的其他直接费，三是以衣食住行为主的现场管理费。我们非常注重项目消耗的计算，以内部管理为主、外部增收为辅。工费以人日消耗为控制目标，材料以项目部能够做到的概算指标为总包干基数，这样就可以依据施工数量，列出成本控制计划，然后根据计划采取措施制定出实施方案。定期总结分析项目经营管理工作，从中找出问题，进而采取措施，堵住漏洞，规范管理，控制成本。项目经理亲自参加和主持总结分析活动，并做到以下几点：○1不仅要注意大问题，更要注意小问题，要明白积少成多的道理;○2要正确分析出问题的'原因，提出有针对性的整改措施;○3坚持把这项活动进行到底，贯穿始终。做到事前预测，事中控制，事后总结。

2.确保工程进度。为了克服工期紧张的局面，保证工期，项目部开工前做了充分的准备工作。严密进行了施工组织设计;确保工、料、机到位;做好了甲方、监理单位等各方的协调工作。为连续施工消除停工、窝工现象，在施工过程中充分发挥主观能动性，合理科学安排施工，鼓励号召大家掀起攻坚战、突击战。通过大干巧干争取时间提前完工，在紧赶工期过程中同时抓好安全质量及员工培训教育工作。项目部工程安全质量责任到人，工程进度细分到天，及时总结重在落实。

3.严抓工程质量质量是公司生存和发展的根本，要坚持“百年大计，质量第一”的方针，贯彻执行国家法律，法规及行业主管部门相关规定及强制性标准，遵守《建设工程质量管理条例》确保工程质量。牢固树立“质量就是生命，质量就是信誉，质量就是效益”的观念。正确处理质量与进度，质量与效益的辨证关系，在保证安全质量的前提下，实现工期和经济效益目标。设立专职质量检查技术人员，建立“质量检查记录、质量教育培训记录、质量问题和质量事故处理记录”三本台帐。明确项目质量有关责任人完善工程质量岗位责任制，建立健全教育培训制度，形成“全员、全方位、全过程”的质量保证体系，实行工程管理逐级负责制，确保工程质量管理工作落到实处。

4.确保施工安全。坚持“安全第一、预防为主”的方针，以深入贯彻“安全生产法”为主线，科学规范管理。深入开展以《安全生产法》为重点的安全质量宣传教育活动。在日常工作和管理中体现依法管理，依法履行职责，让法律意识深入人心，发挥威力。正确地处理安全，进度，效益三者之间的辨证关系。在确保安全生产的前提下，实现工期和经济效益目标。明确各级安全责任，设立专职安全员，建立健全各项规章制度和安全检查，安全教育，违章违纪和事故处理三本台帐。每月进行一次安全教育培训，贯彻上级方针政策，强化安全技术知识。采用面上教育和重点帮助相结合不断提高全员安全意识和预防事故的安全防范能力。对新员工进行岗前安全教育，特殊工种进行专门安全技术培训。施工现场的劳动安全卫生设施坚持与主体“三同时”原则。

5.加强环境保护工作。项目部将环境保护工作纳入工作计划，积极推行环境管理体系，建立健全环境保护责任制度，采取推行有效措施，加大环保管理力度。广泛开展多种形式的环保宣传教育活动，提高广大员工的环保意识。搞好废弃物的收集处理工作，建立环保技术档案，对项目部污染物排放量，污染程度，环保工作等情况进行检测统计，定期总结分析。我们深信，在公司领导的正确领导和大力支持下，在全体职工的不懈努力下，我们项目部一定能够总结经验，科学管理，抓住机遇，实现目标，再创辉煌!

项目工作计划 篇10

项目管理工作计划是指通过详细、具体和生动的描述，规划和组织项目的各项工作任务，确保项目在时间、成本和质量等方面的目标能够顺利实现。本文将以"项目管理工作计划"为标题，详细介绍其重要性、组成部分及编写步骤等内容，以期帮助读者更好地理解和运用项目管理工作计划。

一、项目管理工作计划的重要性

项目管理工作计划是项目管理的核心文件之一，其重要性体现在以下几个方面：

1. 确定项目目标和范围：通过制定项目管理工作计划，可以明确项目的目标和范围，明确项目的可行性和可实施性。

2. 分解和组织工作任务：项目管理工作计划可以帮助项目经理将项目的整体目标分解为具体的工作任务，并合理组织分配给项目团队成员，确保每个人都清楚自己的职责和任务。

3. 定义项目时间和资源：项目管理工作计划可以明确项目的时间进度，合理预估项目所需人力、物力和财力资源，以便进行合理的资源调度和管理。

4. 监控项目进展：项目管理工作计划可以作为项目进展的标准和参考，帮助项目经理及时发现和解决项目中的问题和风险，确保项目按计划顺利进行。

二、项目管理工作计划的组成部分

项目管理工作计划一般包括以下几个部分：

1. 项目背景和目标：简要介绍项目的背景和目标，使项目团队成员和相关利益方对项目有一个整体的了解。

2. 项目范围和可交付成果：详细描述项目的范围和可交付成果，明确项目的具体内容和要实现的目标。

3. 项目时间计划：列出项目的时间进度，包括关键节点和里程碑，指导项目团队成员按计划进行工作。

4. 项目资源计划：详细列出项目所需的人力、物力和财力资源，包括资源的数量和使用方式，为项目的资源管理提供依据。

5. 项目风险和问题管理：列出项目可能面临的风险和问题，并制定相应的应对措施，以便及时解决和控制项目中的不确定因素。

6. 项目沟通计划：明确项目团队成员之间及与相关利益方之间的沟通方式和频率，确保项目信息的及时传递和共享。

7. 项目质量管理：描述项目的质量标准和验收方法，确保项目交付的成果符合要求。

三、项目管理工作计划的编写步骤

编写项目管理工作计划需要经过以下几个步骤：

1. 确定项目目标和范围：与项目团队成员和相关利益方沟通，明确项目的目标和范围，确保各方对项目的认知一致。

2. 分解和组织工作任务：将项目的整体目标分解为具体的工作任务，按照逻辑关系和依赖关系进行组织和排序，确保每个任务都清晰明确。

3. 制定项目时间计划：根据工作任务的依赖关系和资源的可用性，制定项目的时间计划，合理安排每个任务的开始和结束时间。

4. 制定项目资源计划：根据项目的工作任务和时间计划，确定所需的人力、物力和财力资源，并合理分配和调度这些资源。

5. 考虑项目风险和问题：根据项目的特点和环境，分析可能面临的风险和问题，并制定相应的应对措施，降低风险对项目的影响。

6. 制定项目沟通计划：考虑项目团队成员的角色和地理位置等因素，确定项目的沟通方式和频率，确保信息的及时传递和共享。

7. 确定项目质量管理方法：根据项目的要求和标准，确定项目的质量管理方法，包括质量检查和验收等环节，确保项目交付的成果符合质量要求。

项目管理工作计划是项目管理过程中至关重要的文件，通过详细、具体和生动的描述，能够帮助项目经理和团队成员更好地组织和管理项目的各项工作任务，确保项目顺利实现预期目标。对于项目管理人员来说，熟练掌握项目管理工作计划的编写方法和技巧，对于提高项目管理效率和质量具有重要意义。

项目工作计划 篇11

随着经济的快速发展，项目建设已成为市场竞争的核心，各企业纷纷加大对项目建设的投入力度。为了更好地规划和实施项目建设工作，制定一份详细的季度项目建设工作计划显得至关重要。

第一步，分析当前项目建设的情况和发展趋势。我们要对当前已有的项目进行全面的评估和分析，了解各个项目的进展情况、问题和挑战。同时，要及时关注市场变化和行业动向，了解最新的发展趋势和需求，为项目建设制定更加精准的方向。

第二步，确定季度项目建设的目标和重点。在分析的基础上，我们要明确本季度的项目建设目标和重点，确保目标的实现和工作的重点。根据公司发展战略和市场需求，确定符合公司规划和市场规律的项目目标，制定合理、可行的项目建设重点。

第三步，制定详细的项目建设工作计划。根据确定的目标和重点，我们要把握好项目建设的时间节点和工作进度，制定详细的项目建设工作计划，明确各个项目的任务分工、时间表和责任人。同时，要针对每个项目的特点和难点，制定相应的对策和措施，确保项目建设工作的顺利进行。

第四步，加强项目建设管理和监督。在项目建设过程中，我们要加强对项目的管理和监督，确保各项工作按照计划和要求进行。要建立完善的项目管理机制，做好项目进度的跟踪和监督，及时发现和解决项目中的问题和风险，确保项目建设工作取得预期的效果和收益。

第五步，总结和评估季度项目建设工作。每个季度结束时，我们要对项目建设工作进行总结和评估，分析项目实施情况和效果，找出存在的问题和不足，为下一季度的项目建设工作提供经验和借鉴。同时，要及时调整和完善项目建设计划，确保项目建设工作的连续性和稳定性。

通过以上几步的详细规划和具体实施，我们可以更好地推动项目建设工作的顺利进行，提高项目的建设质量和效益，实现企业项目建设的可持续发展和成功。希望每个项目经理和团队成员都能积极参与和努力为项目建设工作的顺利进行做出贡献，共同实现项目建设工作的良好成效和业绩增长。

项目工作计划 篇12

项目管理人员工作计划

项目管理人员是一个组织中至关重要的角色，他们负责规划、执行和管理项目的各个方面。在成为一名优秀的项目管理人员之前，我们首先需要有一份详细、具体且生动的工作计划，以确保我们能够有效地管理和推动项目的进展。在本文中，我们将深入探讨项目管理人员工作计划的各个方面。

工作计划的第一步是明确项目管理人员的职责和角色。项目管理人员需要扮演一个领导者和协调者的角色，他们需要与项目团队成员、高级管理层和客户进行沟通和合作。此外，项目管理人员还需要确保项目的目标和范围得到清晰的定义，并与项目团队共同制定项目计划和时间表。

在制定工作计划时，项目管理人员需要考虑项目的截止日期和项目团队的能力。他们需要根据这些因素来安排和分配任务，并确保项目进度和质量的可控。项目管理人员还需要与项目团队成员密切合作，了解他们的需求和问题，并提供所需的支持和资源。

一个良好的工作计划应该包括项目的各个阶段和关键里程碑。项目管理人员需要根据项目的具体要求和时间表，将项目分为不同的阶段，并为每个阶段设定明确的目标和交付物。此外，项目管理人员还应该在工作计划中标注出关键里程碑，以帮助团队在实施过程中有一个明确的时间参考。

项目管理人员还需要在工作计划中考虑资源和预算的管理。他们需要与高级管理层协商并确定项目的资源需求，并确保这些资源可及时获得。此外，项目管理人员还需要合理分配项目预算，并监控项目的经济效益和成本控制。

另一个重要的方面是风险管理。项目管理人员需要在工作计划中考虑可能出现的风险，并制定相应的风险应对计划。他们需要识别和评估项目的潜在风险，并采取相应的措施来降低风险的发生。此外，项目管理人员还需要在工作计划中安排定期的风险评估和跟踪，以及制定应急预案。

最后，项目管理人员还需要在工作计划中考虑沟通和沟通计划。他们需要确定项目团队成员之间的沟通渠道和频率，并确保信息的传递和共享。此外，项目管理人员还需要与项目的相关方进行有效的沟通，包括高级管理层、项目赞助人和客户。

综上所述，一个详细、具体且生动的项目管理人员工作计划对于项目的成功执行至关重要。一个良好的工作计划应该明确项目管理人员的职责和角色，制定明确的项目目标和交付物，合理分配资源和预算，识别和应对风险，以及建立有效的沟通机制。通过有计划地执行这些步骤，项目管理人员可以提高项目的成功率，并创造一个协调、高效的工作环境。

项目工作计划 篇13

汽车工程项目管理半年工作计划

随着汽车工程技术的不断发展和更新换代，汽车工程项目管理也变得越来越重要。作为一名汽车工程项目管理人员，需要制定合理的工作计划，以确保项目的顺利进行和最终的成功。本文将详细介绍汽车工程项目管理半年工作计划，以指导相关人员在工作中更好地把握方向和目标。

第一步：明确项目目标和任务

在制定工作计划之前，首先需要明确项目的目标和任务。要考虑项目的背景、目的、范围、时间和资源等方面，确立项目的核心要求和关键指标。只有明确了目标和任务，才能更好地制定工作计划，做到有的放矢。

第二步：制定项目计划

在明确了项目的目标和任务后，接下来就是制定项目计划。项目计划是项目管理的基础，是项目管理人员实现项目目标的有效手段。项目计划需要考虑项目的组织结构、人员配置、进度安排、资源调配、风险管理等方面，全面设计项目的执行路径和工作流程。

第三步：制定工作计划

在项目计划的基础上，需要进一步制定具体的工作计划。工作计划是项目管理人员在实际操作中的指导方针，包括每日、每周、每月的工作安排和任务分配。工作计划要根据项目的实际情况和需要，灵活调整和优化，确保项目的顺利进行和最终的成功。

第四步：执行工作计划

制定了工作计划之后，接下来就是执行工作计划。项目管理人员要按照计划安排的时间表和任务清单，认真履行自己的职责和义务，保证工作的质量和效率。在执行过程中要及时沟通协调，解决问题和难题，确保项目的进展顺利。

第五步：监督和评估工作情况

在项目执行过程中，项目管理人员需要不断监督和评估工作情况。要及时了解项目的进展和状况，发现和解决问题，及时调整工作计划，确保项目达到预期的效果和目标。监督和评估是项目管理的重要环节，是保证项目成功的关键。

第六步：总结和反思经验教训

项目结束后，需要对整个项目进行总结和反思，总结成功经验和教训教训，为今后的项目管理工作积累经验和提供借鉴。总结和反思是项目管理的必经过程，也是不断提升自身管理水平和能力的有效途径。

通过以上六个步骤，我们可以制定出一个较为完善的汽车工程项目管理半年工作计划，为项目的顺利实施和最终成功奠定基础。只有不断努力和实践，才能逐步提升项目管理人员的工作水平和能力，为汽车工程领域的发展和进步做出更大的贡献。愿我们在未来的工作中能够不断学习和进步，为汽车工程项目管理事业贡献自己的力量！